热销的“空城”

http://sncpltd.cn/2019-11-28 16:52:58
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京津新城

●地点:位于京津唐三城腹地的中心点,距离北京市中心110公里,天津市中心50公里,唐山市中心80公里

●面积:远景规划是260平方公里

●规划容量:亚洲最大的别墅区,远景规划8000多套别墅,目前建成约3000套;预计容纳二三十万人口

●动工时间:2004年

●入住率:仅一成

●原因:目前主要客户来自北京,但宝坻并未通高铁,交通成本高;配套短缺;缺乏工商业,工作机会少

在天津宝坻,有一座号称是亚洲最大别墅区的京津新城。因为区位等因素,开盘10年来,入住率极低,被外界冠以鬼城之称。在北京和天津两座特大型城市之间,存在如此大规模的一个空城,非常罕见。

虽然入住率低,但鬼城的住户,对这个称呼并不以为然。他们认为,这里价格便宜,升值空间大,用不算太高的价格,就能买一栋别墅,足以满足美式中产阶级的梦想。

今年起,京津冀一体化骤然提速,位于京津唐腹地的京津新城似乎迎来新一轮机遇。对此,开发商、住户、商户的心态却有着微妙的差异。

越干越心灰意冷了,对于未来,超市老板徐如的态度比较悲观,京津冀一体化之后会有人来住不?我不知道,反正这几年一直没有变化。

怪现状:3000套豪华别墅九成空置

在京津新城桃园七区,小区无一户入住,保安亭空无一人,许多别墅大门敞开,院子里的野草已齐腰高,除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声,小区里没有任何声音。夜幕降临之后,这荒芜的景象透出几分阴森,让人后背发凉。

天津宝坻县城往南15公里,在麦田和树林的包围中,耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门,约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布,通向绿树掩映下的各个别墅小区。

与豪华建筑形成鲜明反差的,是低迷的人气。除了偶尔驶过的车辆和骑车的工人,宽阔的公路上,罕见行人。

这里就是号称亚洲最大的别墅区的京津新城,由桃园、康园、顺园等别墅小区构成。这里有约3000座别墅,和一座豪华的五星级酒店。因为少有人住,近年来,屡被媒体贴上鬼城、空城的标签。

合生创展是京津新城的开发商。其销售部一杨姓经理称,京津新城的入住率在30%左右。

但实际入住率远远低于这一数字。南都记者走访多个小区,粗略统计,平均入住率不足一成。以京津新城桃园一区为例,据周边商户和保安称,小区内有70多栋别墅,目前真正常住的仅有3户。在南都记者逗留的两小时内,小区大门没有一个人出入。

而在京津新城桃园七区,小区无一户入住,保安亭空无一人,许多别墅大门敞开,院子里的野草已齐腰高,除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声,小区里没有任何声音。夜幕降临之后,这荒芜的景象透出几分阴森,让人后背发凉。

熙园商业街是京津新城最繁华的区域,但商铺出租率仅50%,其中人气最旺的是2个网吧和4个小旅馆他们的客流主要为附近的大学生。

更多的商铺大门紧闭,玻璃门上贴着彩色海报,贴海报看上去稍微热闹一点,什么都不贴更冷清。超市老板徐如说。

2004年,徐如的超市进驻京津新城时,是这里的第一批商户。彼时,京津新城多个楼盘正在兴建,大批建筑工人作为客源,她的超市生意火爆。楼盘建好后,工人撤离,而常住的业主寥寥,超市生意顿时下滑。

买房子的都是有钱人,但人家就是不来祝徐如感叹。因为顾客少,牛奶常常滞销过期,她定下规矩,店里的牛奶只有提前预订,才能购买。

在她看来,京津新城内,为数不多的常住居民分为两类,一类是老人,一类是帮忙看家护院的工人。前者多是儿女买来孝敬老人,后者则是住户需要人看家打扫,或是养养鸡鸭。

尽管入住率遇冷,但京津新城的别墅却处于热销状态。

售楼处某销售经理称,京津新城的销售率达到90%左右。在京津新城康园,该园329套别墅,目前仅剩3套未卖出,价格为每平米13000元。

在外界贴上鬼城标签的同时,京津新城的住户们,却普遍对这里比较认可。

刘建斌今年50岁,在北京从事IT行业,2013年,他花300万买了一套330平米的二手别墅。算下来,单价为每平米9000元,而北京郊区的类似别墅,单价要翻四倍以上。

这幢二层美式独栋别墅前后,有个一亩大的花园。院子临河,坐在自己家里就能钓鱼。在节假日里,刘建斌偶尔带家人来度假。除此之外,房子一直空着。

对于刘建斌来说,它在相当程度上满足了自己的中产阶级梦想,这点钱,在北京只够买个两居室的。

这是京津冀地区最后一块价格洼地。他对自己的选择非常自豪。

合生创展销售部一中层经理称,京津新城的早期客户多来自全国各地,买房目的主要为落户、投资等。而目前客户主要来自北京,一般年龄在40-50岁,事业小有成就的中年人。

和刘建斌一样,对于许多京津新城的住户来说,除了环境优美,升值、性价比是选择这里的关键词。

在京津新城论坛,一则《天津京津新城是个有发展潜力、有升值空间的别墅区》的点击量为1 .9万多条,为论坛最高。

有趣的是,这则帖子只有题目,没有文章,仍能吸引网友的注意。今年6月3日,有人跟帖提问:(京津新城)还能不能发展升值了?

马上有人回答:等什么都好了还有你的吗?

对于外界流传的鬼城质疑,刘建斌早就见怪不怪,京津新城不适合有固定工作的人居住,适合养老和自由职业者。

在他的计划中,这里确实是退休后养老的地方。再等几年,慢慢就会好起来。他甚至还劝南都记者,你有钱的话也买一栋吧。

而针对外界质疑,开发商合生创展的员工则认为,京津新城属于低容积率的远郊别墅,人口不可能太多。

我不否认是空城,上述中层经理说,在别墅区,0 .28的低容积率,如果不空,那才见鬼了。

他以京津新城的康园为例,康园面积44万平方米,与梵蒂冈大小相当,共有329栋别墅,就算每栋住五口人,也不可能比北京一个高层小区的人多。

而京津新城前任总经理郑昌立接受媒体采访时认为,京津新城有自己的发展周期,每一个新城都是从空置开始到兴旺的,特别是远郊的飞地大盘。每个城市的发展周期不是一两年,也不是十年八年,可能更长。

历史:政商结合

投资者踌躇满志,提出这个开发项目,要立足环渤海经济圈(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。

梳理京津新城的建城史,不难看出,这座鬼城的诞生,混杂着地方主政者的发展冲动,与地产商人的商业野心。

2001年9月,天津宝坻撤县设区,此前,宝坻经济在天津郊县中表现平平。在庆祝宝坻区成立大会上,时任区委书记张世琥对媒体称,宝坻将建成4个特色园区,地热开发区位列其中。

宝坻南郊的里自沽洼原为一片荒芜的盐碱地,但地热资源丰富。据《中国经济时报》报道,2001年,宝坻招商团就此赴广东招商,吸引到了合生创展的投资,后者的负责人朱孟依赴宝坻考察。

对于当时局面,上述报道如此形容投资者踌躇满志,提出这个开发项目,要立足环渤海经济圈(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。

按照当时的计划,合生创展将在此投资120亿元,建造一座新城。据宝坻一位匿名官员称,在当时招商官员对这个数字多是惊讶,绝对没想到,能找到这么大一笔钱。

合生创展依靠在广州造城发家,在宝坻大手笔投资建造新城,符合其商业布局,也满足了当地主政者的需求。据媒体报道,合生创展仅以每平米78元的价格,就收购了1.8万亩土地。

另一个例证是,随着合生创展的第一批投资项目落地,地热开发区的定位,被官方进一步明晰利用地热资源造新城。

2003年8月,宝坻区委学习中心组曾发文,称用5年时间,建设规划面积60平方公里、人口30万的现代化新城。这恰好与合生创展的规划步调一致。

造新城的规划,甚至还影响了天津市的总体规划,《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》公布了天津周边的11个新城,规划将按中等城市标准建设。京津新城忝列其中。

按照该规划,京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务,至2020年的人口规模为20万人。

争议:商业决策失误?

尽管别墅销售火热,但商铺、酒店等商业会所人流寥落,合生创展并未在京津新城项目中获得成功,反而成为其在全国扩张的滑铁卢。

合生创展和当地政府的蜜月期并未一直持续。

据南方周末报道,一位合生创展的高管说:政府最开始称这里有京津城际(高铁),还会有很多配套,结果很多承诺都没兑现,到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。

除了交通不便,京津新城确实存在配套短缺的尴尬,周边医院、菜市尝小学,均在附近镇上。刘建斌也认为,这里的配套设施,远远未达到住户的预期。

此外,京津城际高铁在武清区设站,而宝坻人期待的京唐高铁,目前暂无实质性动作。

房价的涨幅,也能折射京津新城的尴尬地位。在过去的十年里,全国楼市价格疯涨,但京津新城涨幅远低于燕郊等北京的卫星城。

一名房产中介称,京津新城初开盘时,房价约每平米3000元左右,而目前京津新城内新房价格约为每平米13000元,二手房价则在每平米7000至1万元左右。

事实上,在房地产业内,对京津新城存在这样的房子卖给谁的争议,诟病这个楼盘的定位问题。

从地图上看,京津新城恰好位于京津唐三城腹地的中心点。它距离北京市中心110公里,天津市中心50公里,唐山市中心80公里。在规划之初,这被看做是京津双城融合的先天优势,现在似乎也成为尴尬所在。虽然地处腹地,但它离三座大城市距离都不算近,存在着被边缘化的危险。

在房地产业内人士看来,京津新城的主要客户来自北京。而目前宝坻并未通高铁,交通成本较高。

更重要的是,京津新城面临着激烈的竞争。作为竞争对手,北京郊区的别墅虽然价格较贵,但足以满足北京市场的需求。

在两座特大型城市中,存在这样一个大规模的鬼城,非常罕见,这是京津新城最为特殊的地方。北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对南都记者表示。

尽管别墅销售火热,但商铺、酒店等商业会所人流寥落,合生创展并未在京津新城项目中获得成功,反而成为其在全国扩张的滑铁卢。有媒体报道称:其在京津新城累计投入200多亿元,得到的产出却仅仅只有不到100亿元。

京津新城都算不上第二居所的范畴了,应该纳入第三居所的范畴。北京市成业行房地产经纪公司市场拓展中心某负责人分析,住户即使有能力购买,也不会有充裕的时间去享用这类物业,因此从支出成本和获取收益来看,拥有这类偏远区域的别墅是不经济的。

未来:京津冀一体化之后

地产专家杜猛认为,京津新城附近缺乏工商业,导致工作机会少,人气无法聚集。如果产业聚集得当,类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口,迟早会摘掉这顶鬼城的帽子。

今年起,京津冀一体化骤然提速,给北京周边的房地产市场打了一剂强心针,燕郊、廊坊、保定等地,房价应声而涨。

在京津冀一体化的背景下,房产中介和售楼人员对京津新城的未来保持乐观。京津新城北京销售项目经理杜宏博举出保定的例子,认为京津冀一体化,不仅能带动周边经济发展,也能提振房价。

他在天津售楼部的同事也认为,虽然今年楼市不景气,但受到京津冀一体化的影响,北京周边的都涨了,京津新城的迟早也要涨。

刘建斌也认为,京津新城肯定会迎来转机,业主们都到了快退休的年龄,这里就人多了。

在他看来,更重要的是,随着中关村科技园区进入宝坻,房价很快要涨价。20 13年11月30日,北京中关村与天津宝坻区签署战略合作框架协议,在宝坻开发建设中关村科技新城。虽然科技新城不在京津新城附近,但对宝坻当地工商业有推动作用,也可能顺便推高京津新城的人气。

刘建斌已经谋划,如果未来条件合适,把自己的公司搬到宝坻,这样可以在京津新城的别墅里常驻了。

京津新城的问题是工商业没跟上,杜猛认为,京津新城附近缺乏工商业,导致工作机会少,人气无法聚集。如果产业聚集得当,类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口,迟早会摘掉这顶鬼城的帽子。

但对于开发商来说,此时,基础设施将迎来寿命周期,开发商的投资回报率很低。杜猛补充道。

而在京津新城的许多商户看来,即便未来京津新城迎来转机,但他们已经没有时间和耐心等待。

越干越心灰意冷了,对于未来,超市老板徐如的态度比较悲观,京津冀一体化之后会有人来住不?我不知道,反正这几年一直没有变化。

她趴在桌子上,眼睛盯着电视屏幕的韩剧,这大概是这个闲得无聊的下午,她唯一感兴趣的事了,我们的店不能老一直赔,你要是想要,我的店盘给你得了。

徐如的超市不远处,京津新城内的凯悦酒店前,一对新人摆出姿势,拍摄婚纱照,背后是空旷的广场和欧式风格的尖塔。

摄影师坦言,这是他们绝佳的婚纱照拍摄地,风景漂亮,也没人走来走去,打乱背景。

入夜后,除了星星点点的路灯和路边商店的招牌,京津新城陷入黑暗中。

而在曾经的规划中,这应该是一座容纳二三十万人口的城市。


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